Deweloperzy kontra miasto? Czy wspólnie z nim?

Aż dwie trzecie inwestycji w Polsce realizuje się na podstawie warunków zabudowy, czyli tak zwanych „wuzetek”. Powodem jest brak planów zagospodarowania przestrzennego. Sytuacji miast i deweloperów nie poprawia również pochopne uchwalanie takich planów, bo jak się okazuje, urzędnicy nie uwzględniają w nich dotychczas przyznanych warunków zabudowy. Efekt jest taki, że do sądów wpływają od inwestorów wnioski o wypłatę wielomilionowych odszkodowań. Tak jest obecnie właśnie w Poznaniu.

Są wprawdzie takie miasta jak Gdańsk i Gdynia, gdzie pokrycie planami jest prawie 100%, więc wystarczające dla inwestorów i tam się realizuje inwestycje na podstawie planów, ale są też miasta takie jak Kraków, Poznań, Łódź, w dużej mierze też Warszawa, gdzie te tereny, którymi głównie interesują się inwestorzy budowlani, nie mają planów i tam głównie posługujemy się warunkami zabudowy – wyjaśnia Jacek Bielecki, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zanim bowiem inwestor wystąpi o pozwolenie na budowę, musi najpierw uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Jeśli plan zagospodarowania przestrzennego nie będzie uwzględniał przyznanych wcześniej warunków zabudowy, gminy narażają się na wielomilionowe roszczenia. W obawie przed nimi władze samorządowe często rezygnują z wprowadzania planów.

Nie chodzi tylko o same koszty sporządzenia planów, które nie są takie odstraszające, ale ewentualnie roszczenia związane w uchwaleniem planów: albo obniżenia wartości nieruchomości, albo konieczności przejęcia gruntów przez miasto pod infrastrukturę publiczną – dodaje Jacek Bielecki – te koszty odstraszają w znacznej mierze gminy od tego, żeby planować przestrzeń tak, jak powinno się to czynić.

Za niezaplanowanie przestrzeni publicznej nie grożą gminom żadne sankcje. Przykład Poznania pokazuje, że z pewnymi „sankcjami” wiąże się właśnie przyjęcie planów. Do władz miasta wpłynęły wnioski o wypłatę odszkodowań w łącznej wysokości kilkuset milionów złotych. Niektóre z nich znalazły się w sądzie i rozstrzygnęły się na korzyść deweloperów.

Jeżeli deweloper czy inny inwestor zaangażował już znaczne środki np. w zakup gruntu, wszystkie uzgodnienia, projekty, itd., i nagle okazuje się, że w uchwalonym planie jest inne przeznaczenie terenu niż on zaplanował, to jest to poważny problem, również ekonomiczny – wzjađnia Jacek Bielecki. Jego zdaniem wart jest rozważenia pomysł stosowany w niektórych krajach europejskich, który polega na odwróceniu obowiązującej teraz kolejności.

Proponujemy przejść na taki system, w którym to inwestor proponuje zagospodarowanie terenu, a gmina na tej podstawie uchwala plan, czyli uchwala go pod konkretne zamierzenie, konkretnego inwestora – tłumaczy prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich – zdaję sobie sprawę, że to jest kontrowersyjne rozwiązanie, ale to by właśnie uwolniło gminy od takich terenów, które zalegają i na których być może przez najbliższych kilkadziesiąt lat i tak się nic nie będzie działo.

newseria