Gwałtowne hamowanie rynku mieszkaniowego

Głos Biznesu / Agata Blinkiewicz

Po 2012 roku, który upłynął głównie pod znakiem rządowego programu Rodzina na swoim, rynek mieszkaniowy zwolnił. Usługi deweloperskie są obecnie rynkiem nabywcy z nadpodażą mieszkań. Czy jednak nadwyżka lokalowa przyczyni się do spadków cen? Co czeka branżę w 2013 roku?

– W ostatnich kwartałach wyraźnie jest dostrzegalne wejście budownictwa mieszkaniowego w fazę spowolnienia – zauważa dr Piotr Lis z Katedry Polityki Gospodarczej i Samorządowej Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu. – Dane GUS opublikowane w marcu 2013 r. potwierdzają malejący portfel zamówień, złą sytuację finansową i zmniejszenie liczby pracowników – podaje dr Piotr Lis.

Na rynku pierwotnym występuje nadwyżka lokalowa. – Zdarza się, że najmniej atrakcyjne mieszkania w danej inwestycji są oferowane ze specjalnymi zniżkami, aby zachęcić potencjalnych klientów – mówi Bożena Taflińska-Tadeusz, wiceprezes Agencji Inwestycyjnej. Oprócz zmian w polityce kredytowej do nadpodaży przyczyniło się także wprowadzenie ustawy deweloperskiej. Wielu deweloperów, aby móc sprzedawać mieszkania na starych zasadach, rozpoczęło budowy przed jej wejściem w życie.

– Możliwość wyboru lokalu spośród już zrealizowanych projektów powoduje, iż nowe inwestycje, a także te z odległym terminem ukończenia nie cieszą się takim zainteresowaniem jak kiedyś –zauważa Izabella Łukomska-Pyżalska, Wiceprezes Family House. –Na razie deweloperzy finalizują zatem inwestycje już rozpoczęte, natomiast z ostrożnością podchodzą do rozpoczynania nowych budów – zauważa Maciej Kirski, Dyrektor Regionu Zachodniego PNB Paribas Bank Polska. Wg danych GUS inwestorzy uzyskują też zdecydowanie mniej pozwoleń na budowę. W 2012 roku wydano ich łniecałe 160 tys., czyli ponad 15 proc. mniej niż w 2011 r. – Spora grupa potencjalnych inwestorów czeka z podjęciem decyzji o nowych inwestycjach do czasu doprecyzowania zasad kolejnego programu wspierającego rynek mieszkaniowy – dodaje.

Małe i tanie „M” poszukiwane

Nadal najbardziej poszukiwane są tzw. mieszkania kompaktowe, których cenach całkowita jest stosunkowa niższa. – W obecnej sytuacji najbardziej pożądane są lokale 2-pokojowe o metrażu ok. 45 m. Firmy, które w swojej ofercie nie mają takich nieruchomości, na pewno dłużej będą czekały na klienta – potwierdza Izabella Łukomska-Pyżalska. Upodobania poszukujących mieszkania wynikają m.in. z niższej zdolności kredytowej chętnych do zakupu mieszkania, a wcześniej także z wymagań programu dopłat do kredytu hipotecznego Rodzina na swoim. – Zakończenie tego programu oraz ułatwiony dostęp do kredytów hipotecznych sprawia, że coraz chętniej klienci decydują się na mieszkania trzy- lub czteropokojowe o metrażach 60-80m2 – opowiada jednak Bożena Taflińska-Tadeusz.

Pomimo zakończenia rządowego programu dopłat, trwa dobry okres na zakup mieszkania. W ocenie dr Lisa nastąpiła zmiana trendu w zakresie cen mieszkań, z permanentnego wzrostu na stabilizację, bądź spadek w zależności od rozpatrywanego lokalnego rynku nieruchomości. W ubiegłym roku w zdecydowanej większości miast wojewódzkich ceny mieszkań 2 i 3 pokojowych na rynku pierwotnym spadły, dochodząc nawet do kilkunastoprocentowych korekt, np. w Gorzowie Wielkopolskim czy Gdańsku. – Szacuje się, że w ciągu ostatniego roku ceny ofertowe mieszkań w Polsce spadły średnio o 4,6 proc., co nie oznacza jednak spektakularnych przecen. W chwili obecnej wydaje się, że sytuacja się ustabilizowała – dopowiada, Maciej Kirski.

–Choć rynek nieruchomości należy teraz do kupującego, niektórzy pewnie będą czekać na dalsze obniżki cen. Warto jednak przyjrzeć się różnym analizom, z których wynika, że w Poznaniu wahania cen nie są tak duże jak w innych miastach –mówi Izabella Łukomska-Pyżalska.

Kupić na kredyt

– Do spadku popytu na mieszkania przyczyniło się także racjonalne zaostrzenie warunków udzielania kredytów mieszkaniowych przez KNF – ocenia dr Lis. Wg raportu AMRON-SARFiN liczba nowopodpisanych umów kredytowych w 2012 roku była niższa prawie o 15% w porównaniu z rokiem poprzednim. – Najczęściej kredyty zaciągały osoby w wieku młodym (30-40 lat), a średni okres kredytowania wynosi 20-25 lat – opowiada Maciej Kirski.

– NBP po raz kolejny obniżył stopy procentowe, co sprawia, że kredyty są tańsze – zauważa jednak Bożena Taflińska-Tadeusz. Banki dostosowały swoje oferty do sytuacji globalnej, dzięki czemu ustabilizowały się warunki cenowe oraz kryteria udzielania kredytów hipotecznych. – Potencjalni kredytobiorcy absolutnie nie powinni mieć żadnych obaw przez zaciąganiem zobowiązań hipotecznych. Oczywiście jak zawsze warunkiem jest prawidłowa historia kredytowa, stabilne dochody (niekoniecznie na bardzo wysokim poziomie) oraz spełnienie minimalnych wymogów dotyczących wkładu własnego, który ogranicza ryzyko banku finansującego – tłumaczy Maciej Kirski. Beata Dolska, Dyrektor oddziału PBS w Poznaniu i w Suchym Lesie dodaje: – Szczegółowa lista wymaganych dokumentów jest ustalana indywidualnie z każdym potencjalnym kredytobiorcą.

I jeszcze wykończyć

Większość mieszkań sprzedaje się obecnie w stanie niewykończonym. Często jednak klient wykończenie może u dewelopera zamówić dodatkowo. Takie rozwiązanie jest o tyle korzystne dla nabywcy, że jedna firma jest odpowiedzialna za wykonanie i wykończenie mieszkania, co pozwala sfinansować całą inwestycję jednym kredytem hipotecznym.

Wygodne może być także wynajęcie firmy, która zajmie się kompleksowym wykończeniem lokalu. – Pomimo nieznacznych podwyżek materiałów budowlanych, w wyniku dużej konkurencji na rynku i spadku cen robocizny koszty wykończenia mieszkania generalnie nie wzrosły. Wykończenie 50 m2 mieszkania w stanie deweloperskim to jednak koszt ponad 12.000 zł – podaje Jacek Haręza, którego firma wykańcza mieszkania m.in. w Wielkopolsce.

Przyciągnąć klienta

Analitycy przewidują, że rynek sprzedaży mieszkań oraz rynek kredytów powinny zacząć rosnąć już pod koniec 2013 r. – Na razie jednak sytuacja na rynku mieszkaniowym wynika głównie z obaw klientów przed tym, co przyniosą najbliższe miesiące w gospodarce, a co za tym idzie w ich budżetach domowych – ocenia Maciej Kirski. Izabella Łukomska-Pyżalska dodaje: – Klienci znacznie dłużej podejmują decyzję o zakupie mieszkania i zanim postanowią podpisać umowę, niektórzy odwiedzają nasze biuro kilka czy nawet kilkanaście razy.

Deweloperzy starają się zatem wprowadzać do swoich bieżących ofert urozmaicenia tak, by przekonać klientów do zakupu nowego mieszkania. – Najbardziej oczekiwane przez klientów są rabaty cenowe. Oferowane teraz upusty są znaczące i wynoszą od 5 do nawet 15% na wybrane mieszkania – opowiada Bożena Taflińska-Tadeusz.
– Nadszedł czas sprawdzenia menadżerów i ich umiejętności w zakresie budowy przewagi konkurencyjnej i stabilnego wzrostu – podsumowuje dr Piotr Lis. Deweloperzy muszą starać się tym bardziej, że na zachętę w postaci uruchomienie kolejnego rządowego programu Mieszkanie dla Młodych trzeba będzie poczekać jeszcze przynajmniej rok.