Lepszy czynsz w garści, niż gołąb na dachu

Radek Wróblewski

Hossa na rynku nieruchomości spowodowała, że deweloperzy zbudowali w krótkim czasie zdecydowanie więcej mieszkań, niż obecny stan rynku pracy pozwoli zasiedlić. Kiedy ciężko u szefa o podwyżkę – myśl o odłożeniu przeprowadzki do nowego mieszkania i spłacie kredytu z czynszu za wynajem przychodzi do głowy jednocześnie sporej liczbie właścicieli. Czynsze spadają, a o najemców i tak trudno. Co wcale nie oznacza, że pod dach warto przyjmować każdego najemcę. Warto tylko takiego, który będzie regularnie płacił czynsz. I zacznie to robić kilka dni po zwolnieniu mieszkania przez poprzednich najemców.

3 kluczowe cechy mieszkania

Pierwsza rzecz, którą właściciel mieszkania (nazywamy go “wynajmującym”, druga strona umowy najmu to “najemca”) powinien sobie zapewnić, żeby szybko o dobrze wynająć mieszkanie – to odpowiednia liczba oglądających ogłoszenie. I oglądających mieszkanie. Rynek najmu jest dziś mocno przejrzysty – spowodował to Internet. W ciągu kilku godzin można przejrzeć niemal wszystkie dostępne na wynajem mieszkania. Dla najemców to dobra wiadomość. Dla wynajmującego – gorsza, bo na przejrzystym rynku konkurencja ceną jest bardzo silna. Ale to nie oznacza, że wynajmujący jest bezbronny wobec wojny cenowej.

Ludzie, którzy na rynku nieruchomości zjedli zęby mówią, że w przypadku nieruchomości liczą się trzy cechy – lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Czy chcą Państwo mieszkać w miejscu z którego łatwo się dostać na uczelnię, bez korków dojechac do pracy i tanio wrócić w nocy ze spotkania ze znajomymi? W miejscu obok którego Państwa dzieci mają nowy plac zabaw w dużym parku, przedszkole i prywatny angielski? W okolicy po której nie będa się Państwo bali chodzić po zmroku? Jeśli tak, to proszę sprawdzić na dowolnym portalu ilu właścicieli mieszkań na wynajem opisuje wszystkie zalety lokalizacji. Jeśli niewielu – punkt dla Państwa.

We własnym ogłoszeniu niech Państwo napiszą same konkrety – ile metrów dzieli mieszkanie od przystanku pestki, jak często odjeżdżają autobusy do centrum, jak daleko jest do wjazdu na szybką trasę, ile minut dzieli mieszkanie od pływalni, kina i centrum handlowego.

Dopiero po lokalizacji liczy się to jak mieszkanie jest urządzone. Najemcy długoterminowi i tak będą chcieli urządzić coś po swojemu. Dla najemców krótkoterminowych kolor ścian dobrany do koloru drzwi i włoska glazura w łazience ma zwykle niewielkie znaczenie.

Jak sobie zapewnić wiele zapytań

Znaczenie ma za to cena. Zwłaszcza w czasie spowolnienia gospodarczego. Sposób, by zapewnić sobie wielu oglądających to wystawienie ceny w internetowym ogłoszeniu co najmniej 5% poniżej średniej w danej kategorii. Szukający mieszkania na wynejem zwykle sortują ogłoszenia od najniższej do najwyższej ceny. Jeśli Państwa ogłoszenie będzie miało cenę poniżej średniej – istnieje duża szansa, że znajdzie się na pierwszej stronie wyników. W dodatku na pierwszy rzut oka będzie widać, że mieszkanie jest tanie. Więc będzie zachęcać szukających do zadawania pytań właścicielowi.

Wynajmujący wystawiając cenę powyżej średniej kalkulują często, że po negocjacjach cenowych ostateczny czynsz najmu będzie i tak co najwyżej na średnim rynkowym poziomie. To ryzykowna strategia – ogłoszenie będzie mało widoczne w Internecie, pytań o najem będzie niewiele, oglądających mieszkanie jeszcze mniej. Ostatecznie właściciel rzeczywiście zdecyduje się oddać mieszkanie w najem po znacznie niższej cenie, niż wywoławcza, bo rynek wyda mu się bardzo słaby. W dodatku okres poszukiwania najemcy będzie długi.

Czas to pieniądz

Długi czas oczekiwania na najemcę w przypadku ogłoszeń z ceną powyżej średniej to drugi i rozstrzygający powód dla którego opłaca się stosować strategię niskiej ceny. Zróbmy krótką symulację. Załóżmy, że średni czynsz dla mieszkań konkurujących na rynku najmu z Państwa mieszkaniem to 1.500 zł. Jeśli zdecydują się je Państwo wystawić 5% poniżej średniej – czynsz wyniesie 1.425 zł. Dla najemców to różnica wyglądająca bardzo zachęcająco.

Dla właściciela nieruchomości taka obniżka oznacza ubytek czynszu w wysokości 900 zł rocznie. To równowartość 18 dni czynszu. Czyli – jeśli dzięki ofercie wyraźnie poniżej średniej uda się skrócić czas oczekiwania na najemcę o co najmniej 18 dni – operacja się opłaciła. Oczywiście to nie laboratorium i nigdy nie będą Państwo wiedzieli ja długo musieliby Państwo czekać na najemcę bez zabiegu z czynszem poniżej średniej.

Żeby podjąć decyzję warto zapytać znajomych którzy też mają mieszkanie na wynajem jakie są ich doświadczenia z okresem bez najemcy. Warto też pamiętać, że przy wielu zainteresowanych nasza skłonność do negocjacji ceny będzie niska. A to oznacza, że ostateczna różnica między ceną transakcyjną najmu mieszkania wystwionego powyżej średniej a takiego poniżej – będzie prawdopodobnie niższa, niż różnica między cenami ofertowymi.

Nie ma sianka, nie ma mieszkanka

Najemca to ktoś, kto mieszka i płaci. Ktoś kto mieszka a nie płaci to podwójna szkoda – nie mają Państwo ani czynszu, ani mieszkania. I na taką sytuację nie wolno się nigdy godzić. Sławek Muturi, współwłaściciel firmy Mzuri, która zarządza najmem kilkuset mieszkań, radzi w swojej książce “Zarządzanie najmem”, by prosić najemców o zaświadczenie o dochodach. Muturi rozsądnie zauważa, że skoro takiego zaświadczenia żąda sieć komórkowa która sprzedaje nam za złotówkę telefon wart tysiąc złotych – dlaczego nie miałby go żądać ktoś kto w cudze ręce oddaje majątek wart setki tysięcy złotych?

Ważne też, żeby w razie opóźnienia w płatności reagować natychmiast. Telefon następnego dnia uświadomi najemcy, że nie będziemy bezczynnie czekać. A nikt – nawet niesolidni dłużnicy – nie lubi przypominania o zaległym czynszu. Nie należy zatem się z tym przypominaniem wstrzymywać. Nie należy też czekać z rozwiązaniem umowy, jeśli najemca nie płaci. Finanse behawioralne – takie które uwzględniają psychologię w podejmowaniu decyzji ekonomicznych – doskonale znają efekt utopionych kosztów. Inwestor nie podejmuje decyzji mając nadzieję, że powetuje sobie stratę, a decyzja o zakończeniu umowy nieodwracalnie tę szansę przekreśli.

Efekt utopionych kosztów silnie i negatywnie wpływa na racjonalność decyzji. Żeby się go pozbyć trzeba uznać niezapłacony rachunek za koszt już ostatecznie poniesiony – tak jak np. koszt mandatu za przekroczenie prędkości. Trudno, zdarza się. I zadać sobie na nowo pytanie – czy godzimy się, żeby ktoś zajmował nasze mieszkanie nie płacąc czynszu? Jeśli odpowiedź brzmi NIE, odpowiedź na pytanie – czy przedłużać taką umowę najmu – powinna brzmieć identycznie.

Radosław Wróblewski – absolwent Wydziału Prawa UAM i Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu (wówczas Akademii Ekonomicznej). Dziennikarz biznesowy, autor Górnej Półki, programu o książkach o biznesie, finansach i ekonomii w TVN CNBC.

Wieloletni współautor Faktów, Ludzi, Pieniędzy w TVN24 i TVN CNBC. Według ChartStock jeden z 20 najbardziej wpływowych twitterowców finansowych w Polsce (Twitter: @Radek_CR)