Tracimy miliony przez brak planów

Według szacunków władz Poznania nawet 1 mld zł mogą w najbliższych latach sięgnąć roszczenia związane z uchwaleniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Kolejne wyroki sądów przyznające inwestorom i deweloperom odszkodowania mogą oznaczać drastyczne cięcia wydatków w niemal każdej dziedzinie. Kłopoty budżetowe z kolei mogą zagrozić miejskim inwestycjom, również tym współfinansowanym ze środków unijnych. Eksperci przestrzegają, że to nie tylko problem poznański.

Firmy zgłaszające roszczenia występują na ścieżkę prawną z pozwami i to pewnie będzie kwota 100-200.000.000 złotych – mówi radny Tomasz Lewandowski – natomiast według szacunków Urzędu Miasta Poznania, odszkodowania z tytułu wykupu nieruchomości pod rozbudowę planowanego układu drogowego, a także potencjalne odszkodowania z tytułu zmiany sposobu zagospodarowania terenu mogą sięgać w najbliższych latach od 700.000.000 złotych nawet do 1 mld, to jest kwota porażająca.

Kwota, która stanowiłaby istotne obciążenie dla budżetu każdego miasta. Tym bardziej biorąc pod uwagę obecny system finansów publicznych. Samorządy nie mogą przyjąć budżetu, w którym planowane wydatki bieżące będą wyższe niż dochody bieżące.

Jeżeli nagle będziemy mieli do czynienia ze skokowym wzrostem wydatków na odszkodowania, to miasta nie będą w stanie wypracować nadwyżki budżetowej – podkreśla Tomasz Lewandowski – jeżeli nie będzie nadwyżki budżetowej, miasta, samorządy nie będą miały zdolności zaciągania kredytów, a to z kolei spowoduje, że nie będziemy w stanie wykorzystać ani złotówki z mitycznych miliardów złotych z UE.

Zgodnie z ustawą o planowaniu przestrzennym gminy mają obowiązek uchwalenia planów zagospodarowania przestrzennego na swoim terenie. Na nich zaś powinny być oparte inwestycje na danym obszarze. Jeśli w gminie planu nie ma, inwestor występuje o decyzję o warunkach zabudowy i na tej podstawie stara się o pozwolenie na budowę, którego uzyskanie jest najważniejszym warunkiem rozpoczęcia inwestycji. Jeżeli w tym czasie, zanim inwestor pozyska prawomocne pozwolenie na budowę, gmina uchwali plan, wcześniejsze decyzje tracą ważność. Problem pojawia się wówczas, gdy przeznaczenie danego terenu na podstawie decyzji i planu znacząco się od siebie różnią.

Dla inwestora oznaczało to same straty, ponieważ nie kupił działki, by sadzić na niej drzewa, jak mówi teraz plan, tylko po to, by zainwestować, wybudować mieszkania i je sprzedać – mówi Witold Saran, architekt z Krakowa, pełnomocnik Prime Developer – jeśli nie ma pozwolenia, to nie może realizować tej inwestycji, czyli nie może odzyskać pieniędzy włożonych np. w zakup działki i spłacić kredytów.

To jedna z firm, które złożyły do sądu wniosek o odszkodowanie od Poznania. Krakowski deweloper sześć lat temu uzyskał z urzędu miasta decyzję o warunkach zabudowy terenu przy ul. Nadbrzeżnej. Chciał tam wybudować wielorodzinny budynek mieszkalny, ale pozwolenia na budowę nie uzyskał. Powodem było uchwalenie w tym samym czasie przez radnych planu miejscowego, który przeznaczył tę działkę na ogólnodostępny teren zielony. Mimo że deweloper zgłaszał wcześniej uwagi do planu i informował władze miasta o procedowaniu pozwolenia oraz o tym, że w razie zmiany decyzji będzie starał się o odszkodowanie.

Sąd pierwszej instancji przyznał inwestorowi odszkodowanie w wysokości ponad 30.000.000 zł. W drugiej instancji, gdzie sprawa trafiła na wniosek gminy, sąd podtrzymał decyzję o odpowiedzialności miasta za tę sytuację, ale zmniejszył kwotę do 19.500.000 zł. Obie strony sporu złożyły zażalenie na ten wyrok i sprawa trafiła do sądu kasacyjnego. Jednak wypłaty odszkodowania uniknąć się nie da.

Gdybyśmy wiedzieli uchwalając plan, że jest duże prawdopodobieństwo przegranej procesu, z powodu zmian sposobu zagospodarowania, to jestem przekonany, że nikt by za tym rozwiązaniem nie podniósł ręki – twierdzi radny z SLD.

Tym bardziej, że groźba wysokich odszkodowań to nie jedyne negatywne konsekwencje, z którymi muszą się zmagać Poznaniacy. W styczniu tego roku spółka Wyborowa zamknęła swoją fabrykę nad Jeziorem Malta, ponieważ – zgodnie z planem miejscowym – teren ten ma być przeznaczony na usługi rekreacyjno-sportowe. Część stuosobowej załogi dostała propozycję pracy w Zielonej Górze, dokąd zostanie przeniesiona produkcja, lub w innym poznańskim zakładzie spółki.

Gmina uchwalając plan nie ma obowiązku uwzględniania przy jego opracowywaniu wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Powinna kierować się Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, co z kolei nie musi być podstawą do wydawania decyzji o warunkach zabudowy ani pozwoleń na budowę. I choć gmina uchwalając plan działała zgodnie z ustawą, to jednak kłopotliwej dla Poznaniaków sytuacji można było uniknąć, m.in. przez rozmowy i uzgodnienia między gminą a właścicielami gruntów.

Niewątpliwie już na samym początku etapu planowania miasto powinno finansować potencjalne zagrożenia, powinno niezwykle ostrożnie podchodzić do tego procesu planowania i powinno już na tym etapie, bardzo wczesnym, a więc nie na etapie formalnych konsultacji miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego, winno dogadywać się z właścicielami nieruchomości – podkreśla Tomasz Lewandowski – gdyby ta praktyka była skuteczna to nie mielibyśmy zagrożenia zapłaty odszkodowań na poziomie kilkuset milionów złotych.

Witold Saran twierdzi, że gmina liczyła się z tym, że Prime Developer wystąpi o odszkodowanie. Z obliczeń przedstawicieli miasta wynikało jednak, że skala roszczeń będzie kilkadziesiąt razy mniejsza niż zasądził sąd.

Gmina na pewno zrobiła wycenę przez rzeczoznawcę, ale nie wiadomo, co on wziął pod uwagę, może tylko powierzchnię działki i policzył wartość rynkową – mówi architekt z Krakowa.

Rada Miasta Poznania przyjmując plan bazuje na szacunkach skutków finansowych przedstawionych przez Miejską Pracownię Urbanistyczną, radni nie mają żadnej możliwości ani narzędzi pozwalających na weryfikację prawidłowości kalkulacji przyjętych przez MPU – dodaje Tomasz Lewandowski – niewątpliwie osoby szacujące koszty przyjęcia nowego planu popełniły kolosalny błąd, liczę, na to że prezydent po zakończeniu postępowania wyjaśniającego wyciągnie konsekwencję, w tym personalne, wobec osób winnych zaniedbań.